Comment investir dans l’immobilier locatif quand on est débutant ?

C’est une question que se posent de plus en plus de personnes et c’est peut être même votre cas. Vous vous êtes aperçu qu’en laissant votre argent à la banque sur un livret A ou sur des comptes sur Livret , la rémunération, elle, était ridicule. Vous avez envie de faire travailler votre argent? Ou peut être qu’aujourd’hui, vous n’avez pas d’argent, mais vous souhaitez utiliser l’immobilier pour vous enrichir, vous générer des revenus complémentaires?

Peut être quitter votre travail ou simplement pour préparer votre retraite. Sauf que l’immobilier, ce sont des grosses sommes d’argent. On n’est pas forcément préparé, même si on comprend les grands mécanismes de base. Il y a toujours le risque de faire une erreur qui peut nous coûter extrêmement cher. Ce que je vous propose aujourd’hui, c’est de débroussailler le terrain et de vous donner un plan d’action qui va vous montrer comment faire ça étape par étape.

Etape n°1 : vous devez absolument connaître, c’est votre capacité d’emprunt maximale.

Comment est ce qu’on fait pour connaître ça? C’est très simple. Vous allez prendre rendez vous avec votre banquier. Vous y allez avec vos deux derniers avis d’imposition, vos trois derniers bulletins de salaire, plus le bulletin de décembre de l’année précédente. Si vous êtes entrepreneur, vous amener vos liasses fiscales, vous allez expliquer à votre banquier si vous avez des crédits, des personnes à charge, etc. Quel est le montant de votre loyer actuel ? Et à la fin de l’entretien qui va durer entre 15 et 20 minutes, vous allez avoir une feuille qui va vous dire voilà, voici le montant que vous pouvez emprunter.

capacité d'emprunt maximale

Si vous faites un investissement immobilier, pourquoi est ce que c’est extrêmement important de connaître ce chiffre ? C’est ce qui va vous permettre de calibrer vos recherches parce qu’évidemment, si vous pouvez emprunter 100 000 € , vous n’allez pas aller chercher des biens qui en valent 150.000 €. En revanche, si bien, si vous pouvez emprunter plus, vous allez peut être pouvoir ouvrir un peu le marché et regarder ce que vous pouvez acheter. Deuxième chose que vous devez absolument faire, c’est de vous mettre en quête d’une bonne affaire.

Qu’est ce que c’est qu’une bonne affaire, un bien immobilier qui correspond à vos critères et que vous allez acheter dans la fourchette basse des prix du marché ?

Etape N°2 : comment est ce qu’on fait pour dénicher ces bonnes affaires ?

Pas de secret, il faut visiter beaucoup de biens immobiliers dans un premier temps. Si vous êtes débutant, je vous invite à aller visiter 20, 30 ou même 50 biens immobiliers sans avoir pour objectif de les acheter. Votre but ici, c’est d’avoir un étalonnage, vous dire voilà dans ce secteur, 150 000 euros.

Vous voyez à peu près ce que vous allez voir que vous avez des biens qui valent 150.000 euros à Clermont ferrand, qui sont surcoté parce qu’il y a tout à refaire. Le quartier est pourri, la façade est en lambeaux et vous avez d’autres biens qui valent 150 000 €, qui sont déjà rénovés, qui sont plutôt agréables, qui ont un beau potentiel. C’est très important de savoir pour la somme d’argent que vous pouvez emprunter ce que vous pouvez avoir.

Une fois que vous aurez compris ça, vous pourrez aller visiter des biens même qui sont un petit peu au dessus de votre budget, et vous allez essayer de négocier le prix. Est ce qu’il faut comprendre ? C’est que les prix qui sont affichés par les agents immobiliers ou les particuliers, c’est rarement le prix que vous allez payer au final. N’hésitez pas à proposer des offres 10% ou %30, peut être même plus en dessous du prix du marché.

Ce qui va se passer, c’est que vous allez avoir des vendeurs qui vont vous rire au nez ou peut être qu’ils vont vous dire non, mais vous allez peut être aussi avoir des vendeurs qui ont besoin de vendre et qui vont accepter votre offre.Pour vous donner un bon ratio, moi, lorsque je fais 5 offres, j’en ai 4 qui sont refusées. Mais voila, quand j’ai une offre qui passe bas, au moins j’achète un bien immobilier à un prix extrêmement intéressant.

Est ce qu’il faut comprendre ? C’est que dans l’immobilier, on ne gagne pas l’argent dans 10 ans, dans 20 ans. La bonne affaire, elle se fait à l’achat. Certains biens que vous achetez maintenant, vous pouvez voir le revendre dans les 48 heures et faire une plus value, donc c’est extrêmement important d’avoir ça à l’esprit. Troisième étape vous venez de trouver une bonne affaire. Vous avez fait une offre, elle était acceptée ou vous signez un compromis ?

Etape N°3 : Vous allez maintenant vous mettre en recherche d’un crédit immobilier.

Alors pour ça, vous avez deux grandes stratégies. La première, c’est de passer par un courtier en prêt immobilier qui va récolter les dossiers pour vous et qui va présenter votre dossier dans différentes banques. L’autre façon de le faire, c’est de présenter votre dossier vous même dans plusieurs banques. Vous allez voir votre premier banquier. Il va vous donner une liste de pièces à lui fournir classiquement des bulletins de salaire, des avis d’imposition.

crédit immobilier

Ce type de document, là où vous lui donnez les documents, vous allez voir une deuxième banque, vous déposez votre dossier, une troisième quatrième banque. Vous allez ensuite avoir des banques qui vont vous dire non, ne baissent pas les bras et vous avez peut être avoir des banques qui vont vous dire oui. Vous prenez les banques qui vous ont dit oui, vous prenez la meilleure offre bancaire et vous l’envoyer aux autres banques qui ont des taux un peu plus élevés en leur disant : Est ce que vous souhaitez vous aligner ?

Ça va faire jouer la concurrence et ça va vous permettre d’obtenir un meilleur taux, probablement dans une autre banque. Il faut bien comprendre que les banquiers, ce sont des commerçants. Ils ont envie de vous avoir comme client et donc n’hésitez pas à faire jouer la concurrence.

Etape N°4 : vous recevez une lettre de la banque comme quoi votre prêt est accepté.

Les fonds sont débloqués, vous passez chez le notaire et vous devenez propriétaire. Alors évidemment, ça ne s’arrête pas là parce que peut être que le bien que vous avez acheté, vous avez voulu faire une bonne affaire et c’est un bien qui est a rénové.

Vous allez engager des travaux de rénovation. Alors pour ça, évidemment. Mais moi, ce que je vous recommande, c’est de faire plusieurs devis lorsque vous engagez des artisans et surtout, avant d’engager une entreprise de rénovation. Aller visiter des chantiers qu’ils ont déjà fait auparavant, c’est très important d’aller regarder la qualité des finitions. Si vous tombez sur des artisans qui vous disent moi, je n’ai pas le temps de vous faire visiter un chantier. Généralement, c’est plutôt mauvais signe.

Évitez donc votre chantier de rénovation va démarrer en fonction des rénovations que vous aurez à faire. Ça va peut être durer deux ou trois mois. Allez contrôler une fois par semaine ce que font les artisans. Évidemment, ne leur donnez pas 100 % du prix des travaux au début. Un artisan, ça se paye au fur et à mesure, ils vous vous demander un acompte au moment où ils commencent les travaux. Ensuite, ils vont vous demander un deuxième acompte, un troisième et un quatrième.

Versez le solde uniquement lorsque les finitions sont terminées dans l’appartement et que l’appartement a été nettoyé, ce qui permet en fait à l’artisan de rester motivé jusqu’au bout. Parce que le problème, c’est que si vous donnez tout l’argent à l’artisan dès le début, lui va prendre d’autres chantiers. Il va prendre un peu de retard et vous risquez d’être un peu en difficulté par rapport à ça. Faites bien attention parce que les travaux, c’est le point qui peut justement poser problème lors d’un investissement immobilier dont il faut être assez vigilant par rapport à ça.

Etape N°5 :  chose que vous allez maintenant devoir faire, c’est la décoration de votre bien immobilier.

Vous allez devoir le meubler. Soit vous avez extrêmement bon goût, donc à ce moment là, vous allez pouvoir le faire par vous, même si ce n’est pas le cas, qu’on vous dit que vous avez des goûts plutôt moyens, même si vous vous pensez que vous avez beaucoup fait appel à une décoratrice d’intérieur et vous assure que sur le long terme, surtout lorsque vous êtes investisseur immobilier, c’est extrêmement important de le faire parce qu’elle va choisir les choses qui sont un peu tendance, qui plaisent à la majorité des gens.

décoration de votre bien immobilier

Retenez bien que lorsque vous mettez un bien immobilier en location, ce qui est important, c’est qu’il vous plaît à vous. Ce qui est important, c’est qu’il vous plaise à la majorité des locataires potentiels. Typiquement, des décorations IKEA détournent un peu comme ce que vous pouvez voir derrière moi, assez épuré. Généralement, ça ne discrimine pas, c’est à dire que la plupart des gens se sentent confortables dans ce type d’environnement. Le contre exemple de ce qu’il ne faut surtout pas faire.

C’est ce que font 95 % des gens qui mettent des biens immobiliers à louer sur Leboncoin : tapisserie à fleurs, l’évier de la grand mère et les tomates rouges, ça. Généralement, les locataires apprécient moyennement et ils vont moins prendre soin de votre bien immobilier. Vous allez avoir beaucoup plus de mal à le louer.

La sixième étape maintenant consiste à faire des photos professionnelles de votre bien immobilier.

Ne faites pas les photos de votre bien immobilier avec votre smartphone ou tout seul engagé un professionnel, ça vous coûter peut être 100 ou 200 euros.

Les photos, vous allez les faire une fois et vous allez les utiliser à vie. C’est ce que je fais maintenant sur tous mes biens immobiliers. Une fois que la décoration est terminée, je fais venir un photographe qui va rester deux ou trois heures, qui va coûter l’appartement sous tous les angles et je me retrouve avec un très beau site de photos. Ces photos, ensuite, je l’ai mis en ligne et croyez moi, les locataires qui cherchent dans les petites annonces à louer un bien immobilier dès qu’ils voient les photos, y cliquent.

photos professionnelles de votre bien immobilier

Je le vois, le taux de clic est énorme par rapport à des appartements standards. Les photos, c’est votre marketing parce que j’entends très souvent des personnes qui disent oui, mais mon appartement est super, ça va. Je mets une petite annonce comme ça. Et puis les gens sont intéressés, ils viendront. Maintenant, si vous n’avez pas une bonne vitrine, c’est potentiellement vous allez perdre des locataires parce qu’ils vont passer votre annonce. Ils ne vont pas cliquer dessus.

Il ne faut pas s’arrêter, donc c’est extrêmement important. Attention aussi à avoir un texte qui pourra éviter les formules du style studio T2 à louer, non ? Essayez d’employer des mots qui vont créer un petit peu des émotions chez le locataire. Hypercentre rénover Wi-Fi et fibre optique donner des points clés comme ça qui font que le locataire va choisir votre logement plutôt qu’un autre.

Septième étape vous allez maintenant faire visiter votre logement aux personnes qui sont intéressées.

Ce que je vous recommande, c’est de toujours faire des visites groupées et de ne pas faire de visites individuelles.

J’ai fait cette erreur au début, quand j’avais mes appartements. Une personne m’appelait en me disant Voilà, je suis disponible le mardi à 14h et venez visiter. L’appartement est très bien. Ce que j’ai décidé de faire, c’est de passer aux visites groupées.

Les visites, c’était le dimanche à midi et je faisais venir quatre ou cinq personnes en même temps, sans forcément leur dire au téléphone. Et je disais aux personnes de venir avec leurs dossiers. Et qu’est ce qui se passe à ce moment là? Vous avez un mécanisme humain qui s’enclenche dans le cerveau. C’est un mécanisme de rareté. On voit qu’il y a d’autres personnes qui sont intéressées. On se dit que peut être, on va perdre l’appartement.

Du coup, les gens se disent que s’il y a quatre, cinq personnes qui veulent cet appartement, moi, je le veux aussi et donc ils déposent leur dossier. Vous aviez des gens qui se battaient, qui m’appelez derrière en me disant est ce que mon dossier a été sélectionné ? C’est ce que vous voulez faire.

Etape n°8 : sélectionner le bon dossier.

Ce que je vous invite à faire, c’est vraiment à prendre du recul et pas forcément prendre le locataire qui a été le plus sympa, le plus gentil avec vous ?

le bon dossier LOCATION

Non, vous devez vraiment prendre du recul par rapport à ça et à étudier les chiffres, étudier la situation de chaque personne. Idéalement, des personnes qui vont avoir des revenus qui sont stables. Idéalement, des personnes qui vont avoir des garants et vous devez absolument vérifier parce que ce qui se passe aujourd’hui, c’est que vous avez beaucoup de locataires qui vont vous déposez des faux dossiers, ils vont bidouiller leur bulletin de salaire ou alors ils se sont fait licencier, mais ils vont pas vous le dire.

Vous devez appeler en fait l’employeur, que ce soit la personne qui loue votre logement et également appelé l’employeur des garants.

Etape N°9 : s’assurer que les loyers que vous allez toucher soient supérieurs aux charges que vous rentrez

La neuvième étape maintenant, c’est la récompense parce que vous allez toucher tous les mois ou peut être même plus régulièrement. Si vous faites par exemple de la location courte durée, vous allez toucher vos loyers. Ce qui est important, c’est de s’assurer que les loyers que vous allez toucher soient supérieurs aux charges que vous rentrez.

C’est pour ça que je vous recommande toujours, avant de faire un investissement locatif, de vous assurer que votre bien immobilier s’autofinance et que lorsque vous touchez sont supérieurs à la mensualité de crédit, plus les charges, plus les impôts. Quand on arrive à l’équilibre, c’est un bien qui est autofinancé, c’est à dire que vous ne mettez pas d’argent de votre poche. En revanche, si un bien commence à vous coûter de l’argent. C’est une mauvaise affaire.

Si vous avez acheté un passif, si vous voulez devenir un investisseur immobilier à succès, vous devez acheter des actifs, c’est à dire qu’un bien immobilier doit s’autofinancer au minimum, voire dégager un excédent de loyer. C’est ce qui s’appelle du cash flow.

Etape N°10 : faire votre déclaration d’imposition

Dixième point vous venez de louer votre logement pendant un an et vous devez maintenant faire votre déclaration d’imposition. Ce qu’il faut savoir, c’est que lorsque vous déclarez des revenus locatifs, vous avez plusieurs régimes qui s’offrent à vous.

Vous avez le régime de la location foncière, c’est à dire que vous louez un appartement en nue, sans meubles. Ce n’est pas forcément le plus intéressant et généralement, c’est là que vous allez payer le plus d’impôts. L’autre stratégie que je vous recommande, surtout si vous achetez votre bien immobilier, c’est de louer un bien en meublé. Vous allez rentrer dans un statut qui s’appelle le loueur meublé non professionnel. Vous allez pouvoir bénéficier d’un abattement assez important sur les loyers que vous touchez ou de pouvoir déduire un certain nombre de frais si, notamment, vous avez fait des travaux dans votre bien immobilier.

déclaration d'imposition

Pour ça, ce que je vous recommande, c’est de prendre rendez vous avec un expert comptable pour faire une simulation. Il y aura également peut être une troisième possibilité qui suffira à vous savez, il faudra le déterminer en fonction de votre situation, au moment où vous achetez votre bien immobilier, peut être qu’au lieu de l’acheter en nom propre, vous allez vouloir l’acheter via une société, par exemple via une SCI à l’IS. C’est ce que font certaines personnes lorsqu’elles ont déjà une entreprise.

Elles préfèrent acheter des biens immobiliers via des sociétés ou pour des personnes qui se disent je vais acheter. Une dizaine de biens immobiliers préfèrent les conserver dans une société pour ne pas payer trop d’impôts. Pour ça, ça dépendra de la situation de chacun et je vous invite à aller voir un expert comptable.

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Benedicte

Benedicte

Bénédicte est experte en fiscalité. En charge de cette section sur notre média, Bénédicte vous partage son expertise au travers d'articles de blogs et d'actualité. Retrouvez régulièrement les dernières informations et législations concertant la fiscalité en France et à l'étranger.