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En 2015, Sahil Mehta, âgé de 18 ans, a aidé à vendre sa première propriété dans la région de Berkeley, en Californie, en gagnant une commission d’environ 2 000 dollars.
Cela a renforcé son intérêt pour la vente et les investissements immobiliers, qui n’a fait que croître au cours des années suivantes.
« C’était un sentiment incroyable, non pas à cause du montant, mais à cause du sentiment d’accomplissement », déclare Mehta dans une interview accordée à CNBC Make It.
Aujourd’hui, à seulement 25 ans, Mehta est copropriétaire de cinq immeubles de placement avec son frère aîné, pour une valeur d’environ 9,4 millions de dollars. Il travaille également à temps plein chez Golden Gate Sotheby’s, où il aide à gérer et à conclure des ventes.
Afin d’économiser pour sa première propriété, Mehta a travaillé chez Sotheby’s tout en étudiant à l’université de Californie, à Berkeley. En 2017, lui et son frère, qui est son partenaire commercial, ont acheté leur première maison pour 950 000 dollars. Les frères louent quatre propriétés à des étudiants et des familles et en exploitent une en tant que Airbnb. Après avoir payé l’hypothèque et les taxes foncières, ils gagnent environ 25 000 dollars par mois en loyer, qu’ils partagent équitablement.
M. Mehta dit qu’il a eu la chance de décrocher un emploi chez Sotheby’s à l’université, ce qui lui a permis d’économiser une bonne somme d’argent lorsqu’il était très jeune. Cette année, il est en passe de gagner environ 350 000 $ avec son travail de jour. Il reconnaît que les investisseurs potentiels ont besoin de beaucoup d’argent pour entrer dans le jeu et qu’il est évidemment plus facile d’acheter un bien immobilier lorsque l’on peut partager le coût avec quelqu’un, ce qui n’est pas le cas de tout le monde.
Il a également appris quelques leçons coûteuses en cours de route. Mehta a acheté une maison mitoyenne en janvier 2020 et prévoyait de la transformer en maison individuelle, mais les ordonnances locales sur le logement l’interdisaient. Il estime avoir perdu des dizaines de milliers de dollars en louant la propriété par l’intermédiaire d’Airbnb, et il prend désormais soin de faire ses recherches avant d’acheter.
Mehta et son frère prévoient d’ajouter d’autres propriétés à leur portefeuille dans les années à venir. Ils économisent également pour acheter à leur mère et à leur père une maison près de chez eux, en Californie. M. Mehta dit que c’est le moins qu’ils puissent faire pour ses parents, qui ont immigré de l’Inde aux États-Unis et ont travaillé dur pour offrir un avenir stable à leurs enfants.
« Je ne peux rien faire à la hauteur de ce qu’ils ont fait pour nous », dit-il. « Cela étant dit, sans aucune condition ni rien d’autre, nous ferons ce que nous pourrons pour eux ».
Voici quatre conseils de M. Mehta pour ceux qui souhaitent investir dans l’immobilier.
1. Choisissez votre bien
Les étapes les plus importantes de l’investissement immobilier se déroulent avant l’achat proprement dit, explique M. Mehta.
« Tout est dans la phase de pré-planification, puis la conclusion de l’affaire lorsque les pièces se mettent en place », dit-il.
Pour commencer, déterminez clairement ce que vous voulez vraiment acheter. Il existe de nombreux types d’investissements immobiliers : maisons unifamiliales, maisons multifamiliales, propriétés commerciales et REIT (real estate investment trusts), pour n’en citer que quelques-uns. Et au sein de chaque catégorie, il existe différentes façons de gagner de l’argent, notamment le flipping, le house hacking, etc.
Chaque stratégie comporte des coûts et des risques différents. Par exemple, investir dans une FPI est similaire à l’achat d’un fonds commun de placement et nécessite beaucoup moins de temps et d’énergie que la location d’une maison. L’achat d’un bien immobilier « vous donne plus de contrôle et de responsabilité », ce qui est plus risqué mais peut apporter des rendements plus élevés, dit M. Mehta.
« Choisissez l’option appropriée en fonction de votre situation financière actuelle, de votre appétit pour le risque, de votre expérience et du degré d’implication que vous souhaitez avoir », indique M. Mehta.
Comprendre votre « pourquoi » vous aide dans le processus de sélection, dit-il. Une fois que vous l’avez déterminé, choisissez une stratégie qui s’y conforme. « Chacun a une motivation et un objectif différents. Définir clairement ce que c’est pour vous vous aidera à naviguer dans le bruit. »
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2. Faites le calcul
Toutes les propriétés ne sont pas automatiquement rentables. M. Mehta affirme que tout investisseur doit « devenir un expert du calcul des flux de trésorerie et de la réalisation du potentiel de fonds propres », ce qu’il a appris en travaillant chez Sotheby’s.
Le cash-flow dans l’immobilier est la différence entre les revenus d’une propriété et les dépenses éventuelles. Vous pouvez considérer qu’il s’agit du loyer moins le paiement de l’hypothèque, mais ce ne sont pas les seules dépenses à prendre en compte pour une propriété locative, par exemple. Il y a aussi les coûts d’exploitation et les économies pour les améliorations futures et les réparations d’urgence, dit Mehta.
Mehta considère également quelle valeur supplémentaire peut être ajoutée à une propriété par des améliorations physiques. Il peut s’agir de moderniser la cuisine ou de refaire une salle de bains. M. Mehta et son frère ajoutent actuellement un deuxième étage et une unité dans l’arrière-cour de l’une de leurs propriétés, ce qui, selon lui, augmentera la valeur totale de la propriété d’environ 1,5 million de dollars.
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3. être non conventionnel
Tout le monde a accès à Zillow, Redfin et d’autres sites d’annonces immobilières. Si vous faites une offre sur un bien que beaucoup d’autres personnes proposent, il y a de fortes chances que vous ne fassiez pas la meilleure affaire, dit M. Mehta. « Vous devez penser et travailler en dehors des sentiers battus pour devancer la concurrence », dit-il.
M. Mehta suggère d’essayer d’approcher directement les vendeurs. « J’ai personnellement acheté mes deux premières propriétés hors marché, simplement en parcourant les rues de mon quartier préféré et en voyant des panneaux « à vendre » installés avant que les maisons ne soient réellement sur le marché. »
M. Mehta suggère également de s’adresser aux agents immobiliers locaux. Ils savent souvent ce qui sera mis sur le marché avant que cela ne se produise réellement.
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4. Jouez-la cool
Enfin, comme pour tout investissement, ne laissez pas vos émotions prendre le dessus, dit M. Mehta. Surtout ces derniers temps, le marché a été très actif. Mais les décisions d’achat hâtives peuvent entraîner des difficultés financières à terme.
« Si vous investissez dans des biens locatifs pour rentabiliser votre argent, concentrez-vous dessus comme un laser », dit-il. Soyez toujours analytique. « Le rendement de votre investissement doit dépasser suffisamment les autres options d’investissement pour que cela en vaille la peine. »
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