Tous sur les prêts immobiliers résidentiels en France pour les étrangers

Vous voulez acheter une propriété en France et vous cherchez le bon financement ? Même si vous êtes à l’étranger, vous pouvez contracter un prêt auprès d’une banque française. Le Centre européen pour la protection des consommateurs fournit des informations sur les éléments à prendre en compte lors de la souscription d’un prêt en France.

Pourquoi contracter un prêt immobilier français ?

En France, les prêts à long terme (par exemple 20 ou 25 ans) avec un taux d’intérêt fixe sur toute la durée sont courants. Malgré cette particularité, les taux d’intérêt ont tendance à être plus favorables en France depuis quelques années, où le taux d’intérêt fixe était de toute façon souvent limité à une période de 10 ans par exemple, puis remplacé par un taux d’intérêt variable. La France est l’un des marchés hypothécaires les moins chers de l’UE : actuellement, un prêt à taux fixe sur 20 ans peut être contracté pour un peu plus de 1 %.

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Comment puis-je comparer le TAEG ?

Le TAEG ne convient que dans une certaine mesure pour comparer les offres de la France. Dans certains autres pays de l’UE, les banques n’exigent généralement pas que l’emprunteur souscrive une assurance de prêt immobilier. Par conséquent, les coûts de cette assurance ne sont pas inclus dans le TAEG. En France, en revanche, la banque exige souvent que l’emprunteur souscrive une assurance de la dette résiduelle, dans ce cas, le TAEG en France inclut les coûts de cette assurance.

Le TAEG en France : TAEG taux annuel effectif global
Le taux annuel effectif global doit être indiqué par les banques. Il indique le coût total du crédit pour le consommateur, exprimé en pourcentage annuel du montant total du crédit.

Le TAEG prend notamment en compte les éléments suivants :

Le taux d’intérêt nominal fixé par la banque (il dépend notamment du montant du crédit, de la durée du crédit et de votre situation financière).
En principe, tous les autres coûts que l’emprunteur doit supporter pour obtenir le prêt, par exemple

  • les frais de traitement, les éventuels frais de courtage en crédit
  • Coûts de l’assurance de la dette résiduelle, si celle-ci est obligatoire.
  • Coûts ou frais d’ouverture d’un compte bancaire (si obligatoire).

Les éléments suivants ne sont pas inclus

Frais de notaireFrais de notaire

  • Coûts des services facultatifs (par exemple pour l’assurance de la dette résiduelle, dont la conclusion n’est pas obligatoire pour l’obtention du prêt)
  • Frais de conversion éventuels

Comment ma solvabilité est-elle vérifiée ?

Afin de vérifier votre solvabilité, la banque francaise est en outre obligée de consulter le FICP, le Fichier des incidents de remboursement des crédits aux particuliers en France, avant d’accorder le prêt. En outre, les banques françaises ont la possibilité de se renseigner auprès de la des organismes bancaires de votre pays de residence pour savoir s’il existe une entrée pour l’emprunteur.

Si le crédit demandé comporte des risques spécifiques pour l’emprunteur, par exemple en raison de sa situation financière, la banque est tenue d’informer le consommateur de ces risques depuis la mise en œuvre de la directive européenne 2014/17/ЕU sur les contrats de crédit relatifs aux biens immobiliers résidentiels.

Si le consommateur s’est vu accorder un crédit, le prêteur ne peut pas revenir ultérieurement sur cette décision au motif que l’évaluation aurait été incomplète. Cela n’est possible que si le consommateur a sciemment dissimulé des informations pertinentes ou fourni de fausses informations. En outre, avant toute augmentation significative du montant du crédit après la conclusion du contrat, la solvabilité du consommateur doit être réévaluée.

Pour obtenir un prêt en France, vous devez être en mesure de prouver votre solvabilité. Par exemple, vous pouvez fournir les informations suivantes :

  • Votre salaire net (comprenant au moins vos trois dernières fiches de paie).
  • Relevés bancaires
  • Revenus et fonds disponibles

Relevés bancaires

Quelles garanties puis-je utiliser ?

Les garanties de prêt suivantes peuvent être utilisées en France :

Garantie du prêt liée à la propriété.

Une distinction est faite en France entre le privilège du prêteur de deniers et l’hypothèque :

Privilège du prêteur de deniers : la banque dispose de ce droit de préférence si le contrat d’achat et de prêt a été établi par un notaire et qu’il a été indiqué dans les deux contrats que le prêt est destiné à financer le bien. En outre, cette garantie ne peut être utilisée que pour l’achat de biens immobiliers déjà achevés. Si l’emprunteur doit vendre le bien en raison de difficultés financières, la banque reçoit un droit préférentiel sur le produit de la vente. Un avantage pour le consommateur est que l’enregistrement de cette garantie de prêt est moins cher que celui d’une hypothèque.

achat maison

Hypothèque

Hypothèque : Si vous voulez financer la construction d’une maison à l’aide d’un prêt, le droit préférentiel ne peut pas être utilisé comme garantie du prêt. Dans ce cas, le prêt peut être garanti par une hypothèque. Comme la taxe de publicité foncière doit également être payée pour l’inscription de l’hypothèque, cette garantie de prêt est plus coûteuse pour l’emprunteur que le droit préférentiel.
Titres personnels
Le cautionnement par l’intermédiaire d’une société (cautionnement mutuel). Dans ce cas, vous payez un montant fixé par la société, qui garantit ensuite le prêt.

Dois-je souscrire une assurance dette résiduelle ?

En cas d’incapacité, de décès ou de chômage, l’emprunteur ou ses survivants peuvent ne plus être en mesure de payer les mensualités du prêt. L’assurance emprunteur peut, en fonction de la couverture d’assurance proposée, vous protéger, vous et votre famille, contre ce type de risques. En France, la souscription d’une telle assurance n’est pas obligatoire en vertu de la loi. Dans la pratique, cependant, les banques accordent presque exclusivement des prêts aux consommateurs qui sont couverts par une assurance. L’assurance de la dette résiduelle étant plus souvent souscrite en France, ses coûts sont généralement moins élevés qu’ailleurs.

pret bancaire

Vous devez également comparer les différentes offres d’assurance !
En tant que consommateur, vous avez généralement deux options en France :

Vous pouvez accepter l’assurance proposée par la banque (assurance groupe). La banque a l’obligation de vous informer en détail de son contenu (garanties, coûts).

Vous pouvez souscrire une assurance auprès d’un autre prestataire (assurance individuelle). Cela présente l’avantage de vous permettre de trouver une offre plus avantageuse pour vous. Comme le coût de l’assurance en France est exprimé en termes de taux annuel effectif d’assurance (TAEA), vous pouvez plus facilement comparer l’assurance proposée par la banque avec d’autres offres.

Ai-je un délai de réflexion ou un droit de rétractation ?

L’envoi d’une offre de prêt ne vous engage à rien ! Une fois que vous avez reçu l’offre, vous la conserverez pendant au moins 30 jours après sa réception. Ce délai de réflexion doit vous être accordé par le prêteur. Pendant ces 30 jours, vous pouvez peser les avantages et les inconvénients de l’offre.

Vous ne pouvez accepter cette offre qu’après l’expiration d’un délai de 10 jours. Une fois que vous avez signé et renvoyé l’offre à la banque après cette période, vous ne pouvez vous rétracter que sous certaines conditions (par exemple, si l’achat du bien n’a pas lieu dans les quatre mois suivant l’acceptation de l’offre de prêt).

Attention : Il n’existe pas de droit de rétractation général de 2 semaines, comme c’est le cas pour les achats en ligne, par exemple ! Contrairement àe, vous ne disposez pas en France d’un droit général d’annulation une fois que vous avez signé et renvoyé le contrat.

Qu'est-ce que la surprime d’assurance de prêt immobilier ?

Puis-je rembourser le prêt à tout moment ?

Votre situation financière s’est améliorée et vous souhaitez rembourser une partie ou la totalité du prêt par anticipation ? En France, vous avez le droit de rembourser tout ou partie du prêt à tout moment. Dans ce cas, les banques facturent souvent des frais supplémentaires, les fameux frais de remboursement anticipé. Toutefois, le montant de ces frais de remboursement anticipé est généralement moins élevé.

Le consommateur a le droit légal de rembourser le contrat de prêt par anticipation à tout moment et de résilier le prêt. Il peut s’agir d’un remboursement intégral ou au prorata. Toutefois, ce dernier doit représenter au moins 10 % du montant initialement contracté (sauf si le montant restant à rembourser est inférieur à 10 %).

Négociez le montant des frais de remboursement anticipé avec votre banque !

Contrairement au pays étrangers, le montant des frais de remboursement anticipé que les banques peuvent facturer en France a été clairement limité par la loi : un maximum de 3% du montant restant à rembourser. En pratique, vous pouvez négocier le montant de la pénalité de remboursement anticipé à la baisse ou même l’exclure complètement lors des négociations contractuelles sur l’offre de prêt. Si vous envisagez un remboursement anticipé du prêt, la banque est tenue de vous fournir par écrit des informations plus détaillées sur cette possibilité.

Quand un remboursement anticipé est-il possible sans frais ?

Dans certains cas, en France, vous ne devez pas du tout payer de frais de remboursement anticipé. C’est le cas si vous devez vendre le bien parce que

  • votre lieu de travail a changé
  • vous n’exercez plus d’activité professionnelle,
  • l’emprunteur ou son partenaire est décédé.

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Puis-je renégocier mon contrat ?

Avez-vous déjà signé un contrat pour un prêt à taux fixe avec une banque, puis les taux d’intérêt ont baissé ? Dans ce cas, vous pouvez bénéficier de taux d’intérêt plus bas :

Contactez votre banque : l’option la plus simple et peut-être la moins chère est de renégocier le contrat avec votre banque pour obtenir un taux d’intérêt plus bas. La banque ne peut vous facturer que des frais de traitement pour cela.
Contactez une autre banque : votre prêt actuel pourrait être remplacé par un nouveau prêt moins cher. Dans ce cas, toutefois, vous devrez payer les frais de remboursement anticipé applicables. Vous devez donc calculer si un tel rachat de crédit est financièrement intéressant pour vous. Pour les contrats à long terme, cela peut être financièrement avantageux pour vous au cours des premières années.
Ce droit de résiliation par remboursement ou rachat permet aux consommateurs de négocier leur prêt actuel et de demander un ajustement à la baisse du taux d’intérêt, comme ils pourraient sinon résilier et aller dans une autre banque.

Frais d’ajustement du contrat

Cependant, une adaptation réussie du contrat (ou une résiliation pour souscrire un nouveau contrat avec une autre banque) n’est pas entièrement gratuite ; des « frais de dossier » sont encourus. Toutefois, ces frais sont bien inférieurs à des frais de remboursement anticipé et sont également négociables.

Voici un outils pour simuler votre crédit immobilier

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Benedicte

Benedicte

Bénédicte est experte en fiscalité. En charge de cette section sur notre média, Bénédicte vous partage son expertise au travers d'articles de blogs et d'actualité. Retrouvez régulièrement les dernières informations et législations concertant la fiscalité en France et à l'étranger.